Assurance PNO, pour les Propriétaires Non Occupants

Assurance PNO désigne communément un Propriétaire Non Occupant. L’assurance PNO s’adresse ainsi aux propriétaires de résidence mis en location, qui n’occupent donc pas eux-mêmes leur logement.

Assurance PNO, quand s’applique-t-elle ?

Une couverture d’assurance PNO permet de protéger le propriétaire ou le co-propriétaire contre les éventuels sinistres survenus à l’intérieur de sa propriété en location. On parle alors de « sinistres privatifs ».

D’une façon générale, elle ne revêt pas de caractère obligatoire si l’individu concerné est le propriétaire du bien en totalité. Par contre, elle est fortement recommandée car l’assurance souscrite par le locataire à elle seule n’est souvent pas suffisante pour garantir certains risques. Dans certains cas même, l’occupant n’a pas souscrit à une assurance habitation ou son contrat est résilié en cours d’année. En outre, si vous partagez une résidence en co-propriété, il peut arriver que l’autre co-propriétaire ne soit pas couvert par une assurance.

Pour toutes ces situations, c’est l’assurance PNO qui prend en charge les accidents survenus sur le logement.

Pour le cas spécifique d’un co-propriétaire, la souscription d’une assurance PNO, plus particulièrement à une couverture de responsabilité civile, est imposée de manière réglementaire. La loi Alur, promulguée le 27 mars 2014, y fait référence.

Les risques couverts par une assurance PNO

Une couverture PNO s’applique généralement dans le cas où le locataire est absent et qu’un dommage survient. Par ailleurs, une assurance PNO permet de garantir les risques pour lesquels la responsabilité du locataire n’est pas mise en cause.

De plus, les risques de responsabilité civile sont également garantis par une assurance PNO. On citera à titre d’exemple les répercussions d’un manquement au devoir de propriétaire.

Mais d’un point de vue détaillé, une assurance PNO, qui est assimilée à un contrat multirisques habitation (IARD), couvre un ensemble élargi de risques :

• Incendies, dégâts des eaux, explosions
• Détériorations matérielles et atteintes corporelles suite aux aléas climatiques ou aux cataclysmes naturels : dégâts des canalisations consécutifs à un gel, vitres brisées par le vent, inondations
• Déficience des équipements électriques, dommages suite à un manque d’entretien ou à des installations défaillantes (faits généralement exclus de la responsabilité du locataire)
• Vols et actes de vandalisme
• Détérioration ou vols de pièces du mobilier dans le cas d’une propriété meublée
• Etc.

Ainsi, si un incendie se déclenche et qu’un équipement de chauffage défectueux se trouve être à son origine, l’assurance PNO intervient. Il en est de même si un dégât des eaux survient dans le logement en dessus de votre propriété et l’affecte, en l’absence de votre locataire.

Assurance PNO, combien ça coûte ?

Le coût d’une assurance PNO varie généralement selon un nombre déterminé de critères. Il s’agit de :

• La compagnie d’assurance
• Le coût annuel de la résidence
• Les garanties proposées dans le contrat
• Le type de logement : meublé ou non
• La superficie totale occupée par votre propriété
• La localisation géographique de votre logement

Mais généralement, il est estimé à environ 1,5% du montant du loyer. Par ailleurs, si l’assurance PNO est assortie d’une GLI (Garantie Loyers Impayés) ou d’une assurance vacance locative, le coût s’élève entre 3,5% et 4% du montant du loyer.

D’une manière globale, la fourchette de coûts appliqués en France métropolitaine est comprise entre 60 et 120 euros par année. Mais le montant peut atteindre 200 euros pour un propriété implantée dans les DOM-TOM.

Notons également que la cotisation d’assurance dans le cas d’une couverture PNO peut être déduite des revenus fonciers.

La GLI, une option de l’assurance PNO

Les couvertures de base

La Garantie Loyers Impayés (GLI) ou encore Assurance Loyers Impayés, peut être souscrite en complément d’une couverture d’assurance PNO. Elle permet, comme son nom l’indique de :

• Toucher un remboursement relatif aux arriérés de loyers dus par votre locataire dans le cas où vos rentes de location ne vous sont plus correctement versées. Le montant sera généralement compris entre 60 000 et 100 000 euros sur une durée illimitée ou incluse entre 12 et 24 mois
• Percevoir une indemnisation s’il y a détérioration de votre propriété suite au départ de votre locataire (plafond compris entre 2 300 et 10 000 euros selon l’assureur)
• Obtenir une assistance juridique en cas de litige avec votre locataire, comme par exemple si une procédure d’expulsion est engagée. Dans ce cas, les frais de tribunaux seront pris en charge

Critères d’éligibilité

La GLI convient généralement pour des locataires bénéficiant d’une situation financière assez confortable, qui peuvent accéder à un loyer supérieur à 2 000 euros.

Deux raisons vous donnent la possibilité de souscrire à ce type de couverture :

• Vous possédez un logement conforme
• Vous pouvez attester de la crédibilité de votre locataire (présentation de preuves suffisantes comme ses fiches de paie, son contrat de travail ou son avis d’imposition)

Pour ce dernier critère, si l’occupant est en contrat CDI, il devra toucher un salaire qui soit au moins 3 fois supérieur au loyer. Par contre, s’il s’agit d’un étudiant ou encore d’un apprenti, une caution est exigée par l’assurance.

Le contrat groupe

Il est important de signaler que vous pouvez bénéficier d’une souscription de contrat en groupe si votre propriété est mise sous la responsabilité d’un gérant ou d’un professionnel. Dans ce cas, des extensions de garanties peuvent être prévues pour un coût nettement plus intéressant comparé à celui d’un contrat individuel.

A titre indicatif, un contrat individuel vous coûtera entre 2,75% et 4,5% du loyer, alors que le prix d’un contrat groupe est évalué entre 1,5% à 3% du coût du loyer.

Notons que, toujours dans le cadre d’une assurance loyers impayés, il peut être intéressant pour un propriétaire de conclure un contrat de bail avec un locataire déjà couvert par une garantie Visale. Dans ce cas précis, il lui sera possible de percevoir le remboursement des arriérés de loyers dus par un locataire de moins de 30 ans ou un occupant non solvable.

Assurance vacance locative, en garantie complémentaire

Par ailleurs, l’assurance peut prendre en charge vos loyers si votre résidence est vacante entre 2 contrats de baux successifs ou suite au départ précipité de votre occupant, et même si le locataire a été expulsé. On parle dans ce cas de « couverture de vacance locative ».

Cette garantie peut être incluse dans les couvertures de base d’une GLI ou souscrite en option d’une assurance PNO. Dans cette optique, vous toucherez une somme comprise entre 80 et 100% de votre loyer, sur une durée allant de 1 à 4 mois, selon le contrat conclu avec votre assureur.

Il faut cependant noter que l’absence de locataire sera à votre charge pour une période variant de 1 à 3 mois. Cela correspond à la franchise.

Signalons aussi que le coût de votre loyer devra correspondre aux montants proposés sur le marché de l’immobilier, pour que vous puissiez souscrire à une couverture vacance locative.

Ce type d’assurance est généralement accessible entre 1,2% et 1,5% du montant du loyer.

Un mot sur le dispositif Solibail

Si vous louez votre propriété à des individus ayant des difficultés de logement, vous pouvez avoir recours au dispositif Solibail. Ce système a été mis en place en collaboration avec des associations partenaires. Dans ce cadre, vous pourriez profiter de certains avantages :

• Paiement de vos rentes de location au prix du marché
• Indemnisations des charges liées à la location
• Entretien de votre résidence, rénovation
• Etc.

Le contrat peut être souscrit à la préfecture ou sur le site de Solibail.