L’assurance loyer impayé assure le règlement des loyers en cas de difficultés financières ou de décès du locataire.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé ?
En général, une assurance loyer impayé ou garantie loyer impayé consiste en un règlement du loyer pour le compte d’un locataire défaillant. D’un côté, elle sert à protéger le propriétaire contre les impayés du locataire et éventuellement à prendre en charge les poursuites en justice à l’encontre du locataire. D’un autre côté, elle sert à protéger le locataire contre les risques de l’impayé : perte de logement, procédure juridique et contentieux, etc. Plus précisément, cette assurance couvre et rembourse les loyers non payés, charges de locations et les dégradations du logement loué par les locataires insolvables.
L’assurance est souscrite à une compagnie d’assurance privée choisie par le propriétaire.
Selon le niveau de garantie choisi, la garantie loyer impayé peut couvrir tous les immeubles mis en location avec ou sans meubles. Il s’agit des locaux d’exploitation, maisons, appartements, entrepôt ou hangar, etc.
Les garanties
Il y a principalement 4 garanties d’assurance loyer impayé. A savoir : les loyers non payés, les dégradations ou détériorations du logement loué, le départ prématuré du locataire et les frais engagés en recours.
Loyers impayés
La garantie loyer impayé couvre principalement les loyers et charges locatives. Cette garantie comprend aussi les taxes et indemnités d’occupation dans la mesure où le locataire se trouve dans l’impossibilité de les régler.
La prise en charge est effective indépendamment des raisons du non-paiement.
Dégradations ou détériorations du logement loué
Les dégradations ou détériorations du logement loué constatées dans le cadre d’un état des lieux de sortie sont couvertes par l’assurance loyer impayé. A moins que celles-ci ne soient prises en charge par le dépôt de garantie.
Ces dégradations peuvent concerner l’intérieur ou l’extérieur des locaux d’habitation. Elles peuvent ainsi se localiser au niveau des toit, plafond, façade, mur, sol, et autres pièces ou aménagements. Mais les dégradations couvertes peuvent aussi concerner les mobiliers (pour les locations meublées) et équipements électroniques ou électroménagers appartenant au propriétaire des lieux.
Départ prématuré du locataire
Le locataire peut décider de quitter l’habitation à louer avant l’échéance du contrat de location. Dans ce cas, l’assurance prend en charge les loyers jusqu’à ce que le bailleur récupère les lieux. L’assurance effectue aussi le remboursement en cas de décès du locataire.
Dépenses en procédure juridique
La garantie des loyers impayés couvre les dépenses engagées en cas de litige. Ces dépenses concernent notamment : les honoraires de l’avocat ou de l’huissier, les frais de recherche de preuve, de constitution de dossier juridique, … L’assurance couvre donc les dépenses liées aux dispositifs juridiques mis en place pour recouvrir les loyers non payés. D’autre part, elle permet d’obtenir le remboursement des dommages immobiliers.
Extension de garantie et options
Selon la garantie et les options choisies, la couverture peut s’étendre aux meubles, à la responsabilité civile du locataire et même aux restes à sa charge.
Les produits d’une assurance loyer impayé peuvent en outre inclure la vérification et l’étude des dossiers établis par le locataire, de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), et de la couverture par un dépôt de garantie.
La garantie peut par ailleurs être additionnée de services d’accompagnement, d’information et de conseils en matière de loyer impayé. Mais elle peut aussi comprendre un service de protection juridique en cas de litige. De plus, elle peut s’étendre à la fourniture d’une aide à la recherche d’emploi pour les locataires qui ont perdu leur activité génératrice de revenus.
A noter que le cumul d’assurance loyer impayé ou la caution solidaire d’un proche sont strictement interdits. Cette interdiction ne s’applique pas pour les locataires apprentis ou étudiants.
Comment bénéficier d’une assurance loyer impayé ?
Procédure d’adhésion
Pour obtenir l’agrément d’une compagnie d’assurance, c’est-à-dire bénéficier de la couverture d’une assurance loyer impayé, plusieurs conditions doivent être remplies.
D’abord, la souscription à une assurance loyer impayé commence par une assistance personnalisée du demandeur d’assurance.
Ensuite, la compagnie d’assurance procède à l’étude de sa solvabilité pour voir sa capacité à régler ses mensualités.
Puis, la compagnie vérifie les pièces justificatives de sa demande d’adhésion à l’assurance.
Le dossier d’adhésion doit comprendre les pièces suivantes :
- pièce d’identité du locataire
- son bulletin de paie pour la vérification de ses revenus mensuels
- ses ressources et ses actifs avec des informations sur le poste qu’il occupe
- le montant de son loyer ainsi que ses charges (par mois)
Enfin, l’assureur évalue les risques de sinistres liés au logement objet de location.
Locataire pris en charge
Comme avancé précédemment, un locataire doit être solvable pour bénéficier d’une prise en charge. Un locataire est considéré solvable lorsqu’il a un emploi en CDI et que ses revenus nets sont 3 fois supérieur au loyer mensuel plus les charges locatives. Les revenus nets sont l’ensemble des ressources déduites des charges et autres dépenses effectuées.
Toutefois, un locataire en CDD peut aussi être couvert. Ceci, à condition bien sûr qu’il lui reste au moins 8 mois de travail après l’adhésion à un contrat d’assurance loyer impayé.
Pour le locataire étudiant ou apprenti, il doit produire une caution solidaire d’un proche ou d’un tiers pour bénéficier d’une assurance loyer impayé. En ce qui concerne la colocation d’étudiants, ces derniers peuvent cumuler l’assurance loyer impayé et la caution solidaire. Dans ce cas, les parents ou autres membres de leur famille doivent se porter garants pour eux.
Lorsqu’un locataire ne remplit pas les conditions exigées, le propriétaire du logement à louer peut recourir à VISALE.
VISALE, une garantie loyer impayé pour les moins de 30 ans
VISALE est un dispositif gratuit pour recouvrir les loyers impayés.
En réalité, il permet aux propriétaires qui choisissent un locataire peu solvable ou un étudiant de moins de 30 ans d’obtenir le remboursement des impayés.
Conditions de prise en charge par l’assurance
Pour faire jouer la garantie loyer impayé, il faut en premier lieu que le propriétaire du local à louer ait réclamé et reçu en intégral les garanties quant à la solvabilité du locataire.
De plus, le contrat de bail doit suivre les normes et règlementations en vigueur. Mais il doit aussi contenir une clause de résolution en cas de non-paiement des loyers ajoutée d’une clause de solidarité pour les colocations.
D’autre part, le propriétaire doit vérifier régulièrement le paiement des loyers et charges. Et dès qu’il y a manquement au paiement, il doit immédiatement prendre les dispositions nécessaires.
A noter que le groupe d’assurance peut refuser de prendre en charge les impayés ou réduire l’indemnisation si l’une de ces conditions n’a pas été respectée.
Montant de la cotisation
Le montant de la cotisation à verser pour être couvert par l’assurance loyer impayé est variable selon les compagnies d’assurance.
En général, le tarif représente 3 à 4% de la somme des loyers et charges sur 1 an.
Par exemple, si le coût est à 1000 € par mois, la cotisation à verser est autour de 360 € par an.
Démarche d’indemnisation
En cas de défaut de paiement de loyer, le propriétaire doit adresser au locataire défaillant un courrier de relance. Il doit ensuite lui adresser une mise en demeure de régler le loyer et les charges impayés. Il faut évidemment qu’il agisse dans les délais exigés dans le contrat pour obtenir gain de cause.
Si le locataire ne s’acquitte pas entièrement de sa dette, le propriétaire devra alors transmettre à la compagnie d’assurance à laquelle le locataire est affilié une déclaration de sinistre et y joindre des pièces justificatives. Ceci, toujours en respectant les délais prévus au contrat.
Dans la mesure où le locataire procède à des règlements après la déclaration de sinistre, le propriétaire doit obligatoirement en aviser son assureur.
Après étude du dossier, l’assureur procède au remboursement de l’impayé dans un délai moyen de 3 mois après le mois de la première échéance non payée.
